هل التسجيل في الشهر العقاري إلزامي لنقل الملكية؟

يمثل التسجيل في الشهر العقاري خطوة حاسمة في تثبيت الحقوق العقارية ونقل ملكية العقارات رسميًا في جمهورية مصر العربية. وعلى الرغم من انتشار التعاملات غير المسجلة، فإن التساؤل الشائع يظل: هل التسجيل في الشهر العقاري إلزامي لنقل الملكية؟ سنستعرض في هذا المقال الرأي القانوني والإجراءات اللازمة والنتائج القانونية لعدم التسجيل.

مفهوم التسجيل في الشهر العقاري

يُقصد بالتسجيل في الشهر العقاري هو قيد العقد أو التصرف العقاري في السجلات الرسمية التابعة لـمصلحة الشهر العقاري، ما يمنح العقد صفة الإشهار القانوني ويضمن الاعتراف الكامل بالملكية أمام الجهات القضائية والإدارية والغير.

الموقف القانوني من التسجيل

وفقًا لأحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري، فإن تسجيل العقود المتعلقة بنقل الملكية العقارية يُعد أمرًا إلزاميًا من الناحية القانونية. فلا يُعتد بأي عقد لنقل الملكية في مواجهة الغير ما لم يتم تسجيله بالشهر العقاري.

بمعنى آخر، لا تنتقل الملكية فعليًا إلا بالتسجيل، حتى وإن كان العقد مُوَقعًا ومُوثقًا بين الطرفين.

التسجيل كشرط لاكتساب الملكية

ينص القانون المصري على أن التسجيل هو شرط لازم لنقل الملكية العقارية، بخلاف التوثيق الذي يثبت وجود العقد فقط. فالعقد غير المسجل لا ينقل الملكية ولا يترتب عليه أي أثر قانوني تجاه الغير، حتى وإن تم سداد الثمن أو تسليم العقار.

الفرق بين العقد الابتدائي والعقد المسجل

• العقد الابتدائي: يُعتبر اتفاقًا بين الطرفين ولكنه لا يُعتد به أمام الجهات الرسمية ولا يثبت الملكية.
• العقد المسجل: يُقيد في السجلات الرسمية ويثبت الملكية قانونًا ويُتيح لصاحبه حق التصرف الكامل في العقار.

ما هي الحالات التي يُشترط فيها التسجيل؟

التسجيل إلزامي في الحالات التالية:

1. بيع العقارات والوحدات السكنية.
2. الهبة إذا كانت بعوض.
3. الميراث إذا تم التصرف في العقار.
4. القسمة بين الشركاء إذا كانت نهائية.
5. تخصيص الأراضي من الدولة ثم بيعها.

نتائج عدم تسجيل العقار

في حال عدم تسجيل العقار بالشهر العقاري، فإن المشتري لا يمتلك حماية قانونية كافية، ومن أبرز الآثار المترتبة على ذلك:

• عدم القدرة على التصرف القانوني في العقار (بيع، رهن، هبة).
• إمكانية نزاع الملكية من طرف ثالث.
• عدم الاعتراف بالعقد أمام بعض الجهات الحكومية.
• عدم إمكانية إدخال مرافق (كهرباء، مياه، غاز) في بعض الأحيان.

الإجراءات اللازمة للتسجيل

لتسجيل العقار، يجب اتباع الخطوات التالية:

1. إعداد العقد الابتدائي بين البائع والمشتري.
2. تقديم طلب تسجيل لدى مكتب الشهر العقاري المختص.
3. تقديم المستندات المطلوبة مثل: سند الملكية، بطاقة الرقم القومي، إيصال سداد الضريبة.
4. سداد الرسوم المقررة.
5. الفحص القانوني والهندسي للعقار.
6. إتمام التسجيل واستلام العقد الرسمي المسجل.

التسجيل في الشهر العقاري ليس مجرد إجراء شكلي بل هو شرط قانوني أساسي لاكتساب ونقل ملكية العقارات في مصر. فبدون التسجيل، يبقى العقد الابتدائي غير قادر على إنتاج آثاره القانونية تجاه الغير. لذلك، يُنصح دائمًا بإتمام التسجيل لحماية الحقوق وضمان الاستقرار القانوني في التعاملات العقارية.