ما هي أنواع العقود التي يجب تسجيلها في الشهر العقاري؟
مقدمة
تُعد عملية تسجيل العقود في الشهر العقاري من أهم الخطوات القانونية التي تُثبِت الملكية العقارية وتضمن الحقوق القانونية للأطراف المتعاقدة. ويتساءل كثير من المواطنين والمستثمرين العقاريين عن أنواع العقود التي يُلزِم القانون المصري تسجيلها. وفي هذا المقال، سنستعرض أهم تلك العقود، وأهميتها، والأثر القانوني المترتب على تسجيلها أو إغفال ذلك.
ما هو التسجيل في الشهر العقاري؟
التسجيل في الشهر العقاري هو الإجراء القانوني الذي يُؤدي إلى إشهار العقود والتصرفات القانونية في السجلات الرسمية للدولة. ويعتبر التسجيل شرطًا أساسيًا لاكتساب الحقوق العينية العقارية مثل الملكية أو الرهن.
العقود التي يجب تسجيلها في الشهر العقاري
حدد القانون المصري عددًا من العقود التي يجب تسجيلها بالشهر العقاري، سواء للحفاظ على الحقوق أو لإتمام عملية نقل الملكية أو الاعتراف القانوني بها، ومن أهم هذه العقود:
1. عقود بيع العقارات
تُعد عقود البيع العقاري من أبرز العقود التي يُشترط تسجيلها. فعلى الرغم من إمكانية تحرير عقد ابتدائي بين البائع والمشتري، إلا أن هذا العقد لا يُعتد به قانونًا ما لم يتم تسجيله رسميًا.
2. عقود الهبة بعوض أو بدون عوض
إذا قام شخص بمنح عقار كـ هبة، سواء مقابل عوض أو دون مقابل، يجب تسجيل العقد لضمان نقل الملكية رسميًا ومنع أي نزاع في المستقبل.
3. عقود القسمة العقارية
في حال وجود شركاء في ملكية عقار معين، وتم الاتفاق على تقسيمه بشكل نهائي، يجب تسجيل عقد القسمة بالشهر العقاري حتى يتم الاعتراف به وتثبيته قانونيًا.
4. عقود التخصيص من الدولة
عند تخصيص أراضي أو وحدات سكنية من قِبل الدولة، يُطلب من المنتفع تسجيل عقد التخصيص لضمان انتقال الملكية من الدولة إلى الفرد أو الجهة.
5. عقود الوصية إذا كانت تؤول إلى عقار
إذا كانت الوصية تتعلق بعقار، يجب تسجيل العقد في الشهر العقاري لتوثيق الانتقال الرسمي للملكية إلى الموصى له بعد الوفاة.
6. عقود المقايضة العقارية
وهي العقود التي يتم فيها استبدال عقار بعقار آخر، ويجب تسجيلها مثل عقود البيع تمامًا لأنها تُغيِّر من الملكية.
7. عقود الرهن العقاري الرسمي
أي اتفاق يهدف إلى رهن العقار لصالح جهة معينة (كالبنوك أو الأفراد)، يجب تسجيله لضمان حقوق الدائن في حال إخلال المدين بالسداد.
8. العقود النهائية الصادرة من القضاء
مثل أحكام صحة ونفاذ البيع التي تُصدر عن المحاكم، وهي قابلة للتسجيل متى اكتسب الحكم الدرجة النهائية.
9. عقود الإيجار طويلة الأجل (أكثر من 9 سنوات)
يجب تسجيلها بالشهر العقاري لتصبح نافذة في مواجهة الغير، حسب ما نص عليه القانون المدني.
10. عقود الشراء بالتمويل العقاري
في حال شراء العقار من خلال شركات التمويل العقاري أو البنوك، تُسجَّل العقود لضمان حقوق كل من المشتري والممول.
لماذا يعتبر تسجيل هذه العقود ضروريًا؟
- إثبات الملكية قانونيًا.
- منع التلاعب أو النزاع على العقار.
- الاعتراف بالعقد أمام الجهات الحكومية.
- التمكن من إدخال المرافق والخدمات للعقار.
- ضمان الحقوق العينية الأصلية والتبعية كالرهن والانتفاع.
ما الفرق بين التوثيق والتسجيل؟
التوثيق يثبت فقط أن العقد تم برضا الطرفين، لكنه لا يثبت الملكية. أما التسجيل فهو قيد العقد في السجلات الرسمية، وينقل الملكية أو الحق العيني رسميًا، وله حجية أمام الكافة.
ما هي العقود التي لا تتطلب تسجيلًا؟
بعض العقود لا تُلزم بالتسجيل مثل عقود الإيجار قصيرة المدة (أقل من 9 سنوات)، أو العقود الابتدائية ما لم يُراد منها نقل ملكية. ومع ذلك يُنصح دائمًا بتسجيل أي عقد يتعلق بعقار لضمان الحماية القانونية.
الإجراءات العامة لتسجيل العقود
- تحضير العقد النهائي أو الابتدائي.
- تقديم الطلب في مكتب الشهر العقاري المختص.
- إرفاق المستندات المطلوبة (بطاقة، سند ملكية، إيصالات سداد... إلخ).
- الفحص القانوني والهندسي للعقار.
- سداد الرسوم المقررة.
- إشهار العقد وقيده في السجلات.
إن تسجيل العقود العقارية في الشهر العقاري ليس فقط التزامًا قانونيًا، بل هو أداة رئيسية لحماية الحقوق وتثبيت الملكية. يُنصح كل من يبرم عقدًا متعلقًا بالعقارات سواء بيع، هبة، أو رهن، أن يباشر إجراءات التسجيل فورًا لتفادي أي نزاع مستقبلي أو تعقيد قانوني.