ما هو تعريف الشهر العقاري في القانون المصري؟

يُعدّ الشهر العقاري أحد أبرز الركائز القانونية والاقتصادية التي تقوم عليها منظومة إدارة الملكية العقارية في جمهورية مصر العربية. وتتجسّد أهميته في كونه الوسيلة الرسمية لتوثيق الحقوق العينية (كالملكية، الانتفاع، الارتفاق) وتسجيلها في سجلات الدولة بحيث تصبح نافذة في مواجهة الجميع ومحمية ضد أي منازعة مستقبلية. في هذه المقالة، نُلقي نظرة شاملة على تعريف الشهر العقاري، أهدافه، أساسه التشريعي، خطوات التسجيل، وأبرز الإشكاليات والتحديثات الحديثة.

أولاً: تعريف الشهر العقاري

يعرّف القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري «الشهر» بأنه إعلان وبيان للناس عن وجود تصرّف قانوني متعلق بعقار يترتب عليه أثر نافذ تجاه الغير. وبمعنى أوضح، لا تنتقل ملكية العقار ولا تُحتجّ بها على الغير إلا بعد تسجيلها رسميًا في مصلحة الشهر العقاري والتوثيق.

ثانيًا: أهمية الشهر العقاري

1. حماية الحقوق: يُضفي التسجيل حجّية رسمية، فيصعب الطعن على الملكية أو التلاعب بالعقود.
2. الحدّ من النزاعات: يقلّل من قضايا ثبوت الملكية وتعارُض التصرفات المكرّرة.
3. دعم التمويل العقاري: لا تُقبل أغلب المصارف رهن وحدات غير مسجلة.
4. استقرار السوق: يُعزّز الثقة لدى المستثمرين ويشجّع حركة البيع والشراء.

ثالثًا: القوانين المنظمة للشهر العقاري

• القانون رقم 114 لسنة 1946 (القانون الأساسي للشهر العقاري).
• قانون التوثيق رقم 68 لسنة 1947.
• قانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1964.
• القانون رقم 9 لسنة 2022 المُعدِّل والمُبسِّط للإجراءات والرسوم.

رابعًا: الفارق بين التوثيق والشهر العقاري

خامسًا: التصرفات التي يجب تسجيلها

تشمل العقود والوقائع الواجب شهرها:

• عقود البيع النهائي والهبة والمقايضة والقسمة.
• عقود الرهن العقاري وفكّ الرهن.
• إشهار الإرث والقسمة بين الورثة.
• الأحكام القضائية النهائية المثبتة للملكية أو البطلان.

سادسًا: خطوات التسجيل في الشهر العقاري

1. تجهيز المستندات: مثل سند الملكية، بطاقة الرقم القومي، كشف تحديد مساحي، وشهادة من الحي بعدم المخالفات.
2. تقديم الطلب: بمكتب الشهر العقاري المختص مكانيًا.
3. المعاينة المساحية: لبيان الحدود والمساحة الفعلية.
4. سداد الرسوم والدمغات: وتشمل نسبة مئوية مقنّنة بحد أقصى.
5. إصدار العقد المسجَّل: يُحفظ أصله بالسجلات وتُسلَّم نسخة مختومة للأطراف.

سابعًا: أبرز التحديات التي تواجه المواطنين

• طول الإجراءات وتعدد الجهات (البيروقراطية).
• ارتفاع التكاليف مقارنةً ببعض الدول.
• العقود العُرفية غير المستوفاة للشروط.
• رفض تسجيل العقارات المخالِفة أو غير المُرخصة.

ثامنًا: التحديثات التشريعية الأخيرة

أبرزها القانون رقم 9 لسنة 2022، الذي:

• أعفى وحدات بعينها من جزء من الرسوم لفترة انتقالية.
• قلّص عدد المستندات المطلوبة وأتاح حجز المواعيد إلكترونيًا.
• مهَّد لإطلاق خدمات التسجيل الرقمي الجزئي.

تاسعًا: العلاقة بالضرائب العقارية

تشترط مكاتب الشهر العقاري إبراز «براءة ذمّة» ضريبية، كما تُخطَر مصلحة الضرائب العقارية تلقائيًا عقب كل عملية تسجيل.

عاشرًا: لماذا لا تكفي العقود الابتدائية؟

العقد الابتدائي—even لو موثّق إمضاءً—لا ينقل الملكية ولا يصلح للحصول على تمويل بنكي أو التصرف الرسمي. الملكية لا تثبت إلا بالتسجيل النهائي في سجلات الشهر العقاري.

يمثل الشهر العقاري صمام أمان للحقوق العينية العقارية، وضمانًا لاستقرار السوق، وأداة مهمّة لجذب الاستثمارات. ومع التحول الرقمي والتعديلات التشريعية الأخيرة، بات التسجيل أكثر يسرًا وأقل تكلفة، ما يحتم على كل مالك أو مشترٍ لعقار استكمال إجراءات الشهر لضمان حماية ممتلكاته وتعظيم قيمتها القانونية والمالية.